Právní aktuality ‣ červen 2020

Dovolujeme si Vám představit několik novinek z oblasti judikatury a legislativy, které vešly v účinnost nebo byly projednávány v několika posledních měsících. O dalších změnách Vás budeme informovat i v měsících příštích.

Velké změny v oblasti bytového práva

Dne 1. 7. 2020 vstoupily v účinnost novely občanského zákoníku a zákona o obchodních korporacích, které se významně dotýkají bytového spoluvlastnictví a družstevního bydlení. V následujících řádcích si Vás dovolíme seznámit s těmi nejzásadnějšími změnami.

BYTOVÉ SPOLUVLASTNICTVÍ

Nejvíce probíranou změnou je změna předkupního práva spoluvlastníků k nebytovým prostorům při převodu jednotky. Toto předkupní právo převody jednotek značně komplikovalo. Nyní se takřka ruší – zůstalo zachováno pouze v případech, kdy bytové spoluvlastnictví vzniklo pro případ smrti nebo z jiného důvodu, pro který vlastníci jednotek nemohli ovlivnit svá práva a povinnosti. Toto předkupní právo však bude trvat jen po dobu prvních 6 měsíců existence takto vzniklého bytového spoluvlastnictví a navíc se neuplatí, když vlastník jednotky, jejíž součástí je i nebytový prostor (kupř. parkovací místo či sklepní kóje), jednotku převádí svému příbuznému.

Novela dále přináší změny v právech a povinnostech vlastníků jednotek. K právu nahlížet do účetnictví a smluv se připojuje právo pořizovat si z těchto dokumentů výpisy a kopie. Zejména se však zavádí povinnost vlastníka hlásit správci vedle informace o nabytí jednotky a svých osobních údajích také údaj o tom, kdo bude jednotku, a jakým právem, užívat – tato povinnost je součástí širší regulace krátkodobých nájmů typu Airbnb. Vlastník také musí hlásit změny těchto údajů a nově mu vzniká také povinnost hlásit správci stavební úpravy svého bytu.

Mění se také způsob, jak se vlastníci mohou zbavit „nepřizpůsobivých“ vlastníků. Pokud některý z vlastníků porušuje soudem uloženou povinnost způsobem podstatně omezujícím nebo přímo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníkům, a nezanechá toho ani navzdory výzvě k zanechání, může soud na návrh správce nařídit prodej jeho jednotky. Návrh správce však podléhá souhlasu nadpoloviční většiny všech vlastníků.

Změny se dotkly také správy dělených nemovitostí a společenství vlastníků (SVJ). Nově musí SVJ povinně vzniknout v domech, ve kterých jsou vymezeny alespoň 4 jednotky ve vlastnictví alespoň 4 různých vlastníků. Samotné SVJ se stále zakládá schválením stanov, ale nově, pokud SV zakládá jediný vlastník, nemusí mít stanovy formu notářského zápisu. A nehledě na to, zda stanovy mají nebo nemají formu notářského zápisu, je lze nově měnit jakoukoli formou (tedy i bez notářského zápisu) za předpokladu, že se změnou vysloví souhlas většina vlastníků, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet – souhlas však stačí dát i mimo shromáždění.

Novela se také dotkla úpravy nájmu domu a bytu. Zatímco doposud byla ochrana nájemců natolik silná, že bylo zakázáno sjednat v nájemní smlouvě s nimi smluvní pokutu, nově občanský zákoník tuto možnost výslovně dovoluje.

BYTOVÁ DRUŽSTVA

Novela zákona o obchodních korporacích usnadňuje způsob rozhodování o změně stanov bytového družstva (BD). Zatímco doposud byla změna možná jen se souhlasem všech členů BD, nyní se toto kvorum mění tak, že ke změně postačí souhlas tří čtvrtin všech členů BD – souhlas s ní však musí vyslovit všichni ti členové BD, kterým se tím mají změnit podmínky pro uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu.

Novela také upřesňuje, že vedle standardních důvodů pro vyloučení členů BD (uvedených v § 734) se mohou aplikovat i obecné důvody pro vyloučení člena družstva obecně (uvedené v § 614). Tím dochází k ujasnění doposud nejasné právní otázky. Stejně tak zákon nově upřesňuje problematiku běžné údržby a drobných oprav družstevního bytu. Doposud se tyto pojmy vykládaly za použití již neplatné vyhlášky ministerstva financí, nově zákon stanoví, že co se rozumí pod pojmy běžná údržba a drobné opravy, určí stanovy.

Omezené možnosti hospodaření BD zůstávají, ale nově se zavádí možnost rozdělit část zisku BD mezi jeho členy. Toto právo však členům musí garantovat stanovy a navíc mezi ně půjde rozdělit jen 33 % z celkového zisku BD, a to jen za předpokladu, že část z celkového zisku BD ukládá do nerozdělitelného fondu ve výši nejméně 30 % svého základního kapitálu.

Novela zákoníku práce

Velké změny s sebou přináší také novely zákoníku práce. První, která se dotýká zejm. problematiky doručování, vstoupí v účinnost 30. 7. 2020. Druhá, přinášející změny zejm. v oblasti dovolené a sdílených pracovních míst, vstoupí v účinnost 1. 1. 2021.

V oblasti doručování novela zavádí jako primární způsob doručování písemnosti zaměstnanci osobně na pracovišti. Pokud se mu ji nepodaří doručit, nebude již existovat žádné pořadí způsobů a zaměstnavatel tedy bude moci využít jakéhokoli způsobu doručování. Pokud zvolí doručování poštou, doručuje se na adresu, kterou zaměstnanec pro tyto účely zaměstnavateli sdělí. Pro případy doručování písemností zaměstnancem zaměstnavateli se nově zavádí fikce přijetí, pokud zaměstnavatel odmítne doručovanou písemnost převzít nebo k tomu neposkytne patřičnou součinnost.

Novela se také týká přechodu práv a povinností. Nově se zavádí právo zaměstnance dát zaměstnavateli v souvislosti s přechodem výpověď tak, aby ke skončení pracovního poměru došlo ještě před přechodem. Zabrání se tak přechodu zaměstnanců ve výpovědní době pod nového zaměstnavatele.

Co se týče změn ve výpočtu dovolené, tak zde novela ruší institut dovolené za odpracované dny – zůstává tak jen dovolená za kalendářní rok, jeho poměrnou část a dodatková dovolená. Nově se dovolená bude počítat nikoli za odpracované dny, ale za odpracovanou týdenní pracovní dobu (v hodinách). Krátit dovolenou pak nově půjde pouze o neomluveně zameškané směny, a to o počet zameškaných hodin, nikoli dnů, jako tomu bylo doposud.

Velkou novinkou je také zavedení sdíleného pracovního místa (§ 317a). Jeho podstatou je, že minimálně 2 zaměstnanci se stejnou pracovní náplní a sjednanou kratší pracovní dobou si po dohodě se zaměstnavatelem budou moci sami rozvrhovat pracovní dobu (ve vzájemné spolupráci) podle svých vlastních potřeb tak, aby v souhrnu každý naplnil ujednanou průměrnou pracovní dobu nejdéle v 4týdenním vyrovnávacím období, a to v limitu max. 40 odpracovaných hodin týdně.

Zpětné uplatnění daňové ztráty

Poslanecká sněmovna schválila vládní daňový balíček, jehož součástí je i novela zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, která v reakci na koronavirovou krizi zavádí možnost zpětného uplatnění daňové ztráty. Zatímco dosud mohla být daňová ztráta uplatňována jako odečitatelná položka v pěti bezprostředně následujících zdaňovacích obdobích, nově se tato možnost rozšiřuje také na dvě daňová období bezprostředně předcházející (tedy za roky 2018 a 2019). Možnost zpětného uplatnění ztráty je však limitována celkovou částkou 30 milionů Kč, nehledě na daňové období, a počítá pro ztráty vzniklé do 30. 6. 2020. Zpětné uplatnění daňové ztráty bude možné prostřednictvím dodatečného daňového přiznání. Vznikne-li v důsledku toho daňovému poplatníku přeplatek, bude si muset požádat o jeho vrácení. Zpětně uplatnit daňovou ztrátu však nebude možné pořád. Zákon tu stanoví propadnou lhůtu, podle které lze daňovou ztrátu zpětně uplatnit nejpozději za poslední zdaňovací období, za které bylo možné ztrátu naposledy uplatnit. Práva na uplatnění daňové ztráty se nicméně poplatníci mohou vzdát, a pak jim lhůta za předcházející daňová období poběží normálně.

Realitní zprostředkování

V reakci na koronavirovou krizi byla přijata novela zákona o realitním zprostředkování (zákon č. 190/2020 Sb.), který prodlužuje lhůtu pro přechod této živnosti z volné na vázanou o čtyři měsíce, tedy do 31. 3. 2021. Na tomto místě se sluší připomenout, že v důsledku této změny budou muset realitní zprostředkovatelé nově splňovat určité podmínky co do jejich odborné způsobilosti (podmínkou pro další výkon této živnosti bude vysokoškolské magisterské vzdělání v oboru ekonomie, stavebnictví nebo podobného oboru, příp. vysokoškolské bakalářské vzdělání za podmínky roční praxe v oboru a absolvování mezinárodně uznávaného kurzu, nebo příp. vysokoškolské či středoškolské vzdělání s maturitní zkouškou a alespoň třemi lety praxe – realitní zprostředkovatelé, kteří sami tuto podmínku nesplňují, si mohou najít osobu odpovědného zástupce, která tyto podmínky splňuje).

Impressum

©Haven Advisory 2024. All rights reserved