Nový stavební zákon

Začátkem prázdnin, tedy k 1. 7. 2023, začíná platit převažující část nového stavebního zákona (zákona č. 283/2021 Sb.). Přinášíme vám souhrn nejdůležitějších změn, které s sebou nový zákon přináší. V budoucnu na něj naváže nová úprava vyvlastnění a budování strategické infrastruktury upravená aktuálně v tzv. liniovém zákoně.

🟢Nová úprava stavebního řízení

V průběhu projednávání návrhu nového stavebního zákona bylo argumentováno zejména tím, že zákon urychlí a zjednoduší proces povolování staveb v duchu hesla „Jeden úřad. Jedno řízení. Jedno razítko.“ Realita je však o něco komplikovanější. Je pravdou, že nově již nebudou v souvislosti s povolováním staveb vedena dvě řízení (územní a stavební), jako tomu bylo doposud, ale skutečně jen jedno řízení o povolení stavebního záměru, které navíc u jednoduchých záměrů počítá se zrychlenou variantou. Ani v něm se však stavebník nevyhne většímu počtu razítek, protože znění zákona po provedených novelizacích upustilo od původního záměru korespondujícího heslu o jednom úřadu, jednom řízení a jednom razítku, a do budoucna i nadále počítá s některými podkladovými závaznými stanovisky a vyjádřeními před vydáním rozhodnutí stavebního úřadu. Důvodem je roztříštěnost státní správy, když působnost některých dotčených orgánů nevykonávají obecní úřady, ale samostatné orgány, což zabránilo vytvoření zamýšleného jednotného závazného stanoviska. K zjednodušení procesu dojde pouze, pokud stavební záměr bude vyžadovat více závazných stanovisek nebo vyjádření, k jejichž vydání bude příslušný stejný správní orgán (zejm. odbor téhož obecního nebo krajského úřadu). V takovém případě budou taková stanoviska integrována do jediného tzv. koordinovaného závazného stanoviska (KZS). I nadále však bude třeba žádat o závazná stanoviska Hasičského záchranného sboru a krajských hygienických stanic. Zákon se nicméně snaží i v těchto případech pomoci úpravou tzv. společného jednání, které bude moci stavební úřad vést s ostatními dotčenými orgány za případné účasti stavebníka a dalších účastníků řízení, za účelem lepší koordinace závazných stanovisek a vyjádření.

Počet razítek se však díky novému stavebnímu zákonu alespoň sníží, a to i díky institutu tzv. jednotného environmentálního stanoviska (JES). JES v sobě bude zahrnovat závazná stanoviska z oblasti životního prostředí a pokud půjde o záměr vyžadující posouzení vlivů na životní prostředí (EIA), na žádost stavebníka bude JES zahrnovat i EIA (v takovém případě však JES nebude moci být součástí KZS). Přesto i JES bude vydáván mimo samotné stavební řízení na vyžádání stavebního úřadu, navíc nenahradí všechna závazná stanoviska  a podklady z oblasti životního prostředí, protože ho nepůjde vydat v případě, když by měla být stavba zřizována v oblasti zvláště chráněného území, evropsky významné lokalitě nebo ptačí oblasti.

Zákon také podporuje prvky zelené energie, když umožňuje instalaci solárních panelů do výkonu o 50 kWp, které splní podmínky statické a požární bezpečnosti, bez posouzení stavebního úřadu a nutnosti licence podle energetického zákona. Podobné ustanovení v novém stavebním zákoně pamatuje i na jiné obnovitelné zdroje energie, pokud budou v souladu s územním plánem.

Zákon počítá také s prvky urychlujícími a digitalizujícími řízení. Stavebník bude moci se stavebním úřadem a dotčenými orgány komunikovat prostřednictvím Portálu stavebníka, do kterého bude možné se přihlásit pomocí elektronické identity. Stavební úřad bude mít podle zákona na vydání rozhodnutí lhůtu 30 dnů, kterou  bude možné ve složitých případech prodloužit až na 90 dnů, do které se však nebude započítávat lhůta pro vydání závazných stanovisek a vyjádření. I přesto by rozhodnutí mělo být vydáno v kratším časovém horizontu, než na jaký jsme byli doposud zvyklí. Pomáhá tomu také úprava odvolacího řízení, ve kterém zákon nařizuje odvolacímu stavebnímu úřadu věc vždy věcně vyřídit rozhodnutím s konečnou platností a neumožňuje mu věc vracet prvostupňovému stavebnímu úřadu k opětovnému řízení. Následně je možný soudní přezkum. Pokud se však na správní soud neobrátí přímo stavebník jako žalobce, bude mít v soudním řízení správním pouze postavení osoby zúčastněné na řízení, nikoli plnoprávného účastníka řízení, v důsledku čehož např. nebude mít právo na náhradu nákladů řízení nebo mu nebudou doručovány všechny soudní písemnosti.

Zákon posiluje postavení ekologických spolků, které vždy budou účastníky těch řízení, ve kterých se bude muset rozhodovat o povolení kácení stromů nebo výjimce ze zákazů jinak stanovených u památných stromů a zvláště chráněných druhů rostlin a živočichů.

Řízení povedou stavební úřady, jejichž agendu budou v přenesené působnosti i nadále vykonávat obecní a krajské úřady. Od původního záměru vytvořit soustavu státních stavebních úřadů v čele s Nejvyšším stavebním úřadem se upustilo.

Nakonec je třeba zmínit, že všechny již zahájené stavební postupy a povolovací řízení se dokončí podle starého stavebního zákona. Stejně tak projektové dokumentace nebude třeba uvádět do souladu s novým zákonem a ty, které byly připraveny podle končící právní úpravy, bude možné předložit stavebním úřadům až do konce června 2027, které je budou muset posuzovat podle končící právní úpravy.

🟢Územní plánování

U územního plánování počítá nový stavební zákon s víceúrovňovou územně-plánovací dokumentací tak, jako tomu bylo doposud. Zejména zákon i nadále počítá s existencí celostátní politiky územního rozvoje a územního rozvojového plánu, který by měl umožňovat povolování klíčových staveb celostátního významu (např. železničních drah, dálnic či významných energetických staveb), aniž by tyto musely být promítnuty do zásad územního rozvoje kraje a územních plánů obcí. Co se však mění, je forma dokumentů, které jsou součástí územně-plánovací dokumentace, zejména pak územního plánu. Zatímco doposud měly tyto formu opatření obecné povahy, nově půjde  o právní předpis, což bude mít vliv zejména na mechanismus jejich soudního přezkumu, který by měl být zaměřen pouze na jejich zákonnost a nikoli na procesní otázky jejich přijímání. Zákonnost bude navíc zajištěna i díky dozoru státu nad vydáváním obecně závazných vyhlášek.

Základní rozsah požadavků na výstavbu stanoví přímo zákon a doplnit ho budou moci prováděcí předpisy a městské stavební předpisy, které bude moci vydávat Praha, Brno a Ostrava. Další obce budou moci stanovovat vlastní územní požadavky v regulačním plánu nebo územním plánu.

Zákon také obsahuje úpravu tzv. plánovacích smluv. Zákon totiž umožňuje obcím v územním plánu podmínit realizaci některých stavebních záměrů, a tedy i získání stavebního povolení (typicky u veřejné infrastruktury), uzavřením plánovací smlouvy, ve které se bude moci obec na straně jedné zavázat např. k změně územního plánu nebo naopak k tomu, že ho po určitou dobu měnit nebude (tento závazek však nebude působit navenek vůči třetím osobám), a investor se na straně druhé bude zavazovat kupř. k účasti na výstavbě veřejné infrastruktury nebo jiných staveb vyvolaných jeho stavebním záměrem, popř. k převzetí nákladů na tuto výstavbu či poskytnutí věcného či peněžitého plnění za účelem zhodnocení pozemku.

🟢Zpřísnění podmínek dodatečné legalizace tzv. černých staveb

Oproti starému stavebnímu zákonu nová úprava nebude tak benevolentní k černým stavbám, tj. stavbám postaveným bez povolení nebo v rozporu s odsouhlasenými podmínkami. Takovéto stavby bude nově možné legalizovat pouze, pokud nebudou vyžadovat výjimky z požadavků na výstavbu (tzn. že budou splňovat např. odstupovou vzdálenost od sousedních staveb, ledaže dotčení sousedé dají s legalizací souhlas navzdory tomu) a zákazů podle jiných právních předpisů, a pokud zejména dojde k zaplacení pokuty za přestupek uložený za realizaci černé stavby. Mírnější úprava bude platit pro případy, ve kterých stavební povolení nabylo právní moci a až poté bylo zrušeno – v těchto případech postačí pro dodatečnou legalizaci dobrá víra stavebníka a hrozba újmy třetím osobám nebo veřejnému zájmu v případě odstranění stavby.